NOÇÕES BÁSICAS SOBRE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS 1 - Responsabilidades do locador 2 - Responsabilidades do inquilino 3 - Direito de preferência na compra 4 - Sublocação ou empréstimo 5 - Garantias usadas como fiança 6 - Pagamento antecipado de aluguel 7 - Reajustes de aluguel 8 - Revisão dos valores de aluguel 9 - Sucessão contratual 10 - Benfeitorias realizadas pelo inquilino 11 - Locação por temporada 12 - Prazo e valor inicial da locação 13 - Desocupação do imóvel 14 - Consignação de pagamento 15 - Despejo por falta de pagamento OBS. AS RESPOSTAS ABAIXO SÃO REFERÊNCIAS LEGAIS BÁSICAS E QUE PODEM SER MODIFICADAS PELO GOVÊRNO A QUALQUER TEMPO. CONSULTEM-NOS OU O SEU ADVOGADO DE CONFIANÇA. 1 - Responsabilidades do locador a) - Entregar o imóvel no ato da locação em condições de uso e habitabilidade; b) - Discriminar no recibo mensal e, quando solicitado, mostrar ao locatário, os comprovantes de parcelas cobradas (carnês de IPTU, apólices de seguro, gás, telefone, etc). c) - Reformas necessárias que objetivam conservar a coisa ou evitar que esta se deteriore;     Em casos de condomínios, acrescentar: d) - Instalações de equipamentos de segurança, interfones,antenas, pintura de fachadas e poços de ventilação; e) - Indenizações trabalhistas de fatos ocorridos em data anterior à locação. 2 - Responsabilidades do inquilino a) - pagar pontualmente os alugueis e encargos; b) - Informar imediatamente ao locador sobre qualquer dano de responsabilidade deste; c) - Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade; d) - Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento do locador; e) - Encaminhar imediatamente ao locador os documentos de cobrança, intimações, multas, etc. f) - Autorizar vistorias e visitas de terceiros (em caso de negociação);     Pagar as despesas ordinárias de condomínio, como: g) - Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos funcionários; h) - Cotas de água, esgoto, gáz e luz das áreas comuns; i) - Limpeza e conservação em geral; j) - Manutenção dos elevadores, porteiro eletrônico, antenas coletivas, equipamentos hidráulicos, elétricos, de segurança, etc.; k) - Rateios de saldo devedor, reposição do fundo de reserva para despesas ordinárias, etc.; l) - Exigir balancetes e comprovação das despesas pagas; j) - Votar nas assembléias que envolvam despesas ordinárias e extraordinárias mediante procuração do proprietário do imóvel. 3 - Direito de preferência na compra O locatário deve ser informado por escrito e terá prazo de 30 dias para manifestar seu interesse. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. 4 - Sublocação ou empréstimo a) - Integral ou parcial, somente com o consentimento prévio e escrito do locador, salvo se houver autorização expressa em contrato. 5 - Garantias usadas como fiança a) - Como caução pode ser no máximo três aluguéis. Se o inquilino estiver em dia com as obrigações contratuais, após a devolução das chaves do imóvel, devidamente vistoriado e constatado que o entrega no estado original da locação, receberá de volta com as vantagens de sua aplicação; b) - Depósito de bens móveis, que deve ser registrado em Cartório de Titulos e Documentos; c) - Como fiança , deve ter um fiador idôneo que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações, caso o locatário não as cumpra; A fiança deve ser substituida a critério do fiador, quando: d) - Em caso de morte, ausência, falência ou insolvência do fiador; e) - Alienação ou restrição dos bens imóveis do fiador; f) - Desaparecimento, desapropriação ou alienação dos imóveis dados como garantia; Obs. Os bens dados como garantia podem ser ser penhorados, mesmo se o fiador possua apenas um imóvel. g) - Como Seguro de Fiança Locatícia, deve ser feito através de companhias seguradores, tendo o valor fixado de acordo com a garantia pretendida - cobertura de aluguéis e encargos, ou de enventuais danos ocasionados ao imóvel e multas. 6 - Pagamento antecipado de aluguel Somente é permitida em aluguéis que não apresentam garantias como fiança, caução ou Seguro Fiança e em locações para temporada. 7 - Reajustes de aluguel a) - Anualmente, com indexador a combinar, sendo proibido vinculação do salário mínimo e variação cambial; b) - Salvo se houver acôrdo bilateral. 8 - Revisão dos valores de aluguel a) - As partes podem, de comum acôrdo e a qualquer época alterar o contrato de locação, fixando também o novo valor do aluguel; b) - Se não houver acôrdo o locador poderá, após 3 (três) anos de vigência do contrato ou do último acôrdo, pedir a revisão judicial a fim de ajustá-lo ao valor de mercado e o juiz fixará um valor provisório, até 80% da quantia solicitada; Obs. Aluguéis fixados em sentença retroagem à citação e as diferenças devidas durante a ação, serão pagas corrigidas e podem ser exigidas a partir da decisão judicial definitiva. 9 - Sucessão contratual a) - Em caso de morte do locador, a sucessão e suas obrigações são transmitidas aos herdeiros; b) - Em caso de morte do locatário, a locação é assumida pelo cônjuge ou companheiro e pessoas que viviam na dependência econômica deste. Nesses casos, o locador deve ser informado imediatamente e pode exigir a apresentação de nova garantia locatícia (Seguro-fiança, caução ou fiador); c) - Em caso de separação (de fato ou de direito), a locação prosseguirá com o cônjuge que permanecer no imóvel e o locador deve ser comunicado por escrito e pode exigir a apresentação de uma nova garantia (Seguro-fiança, caução ou fiador). 10 - Benfeitorias realizadas pelo inquilino a) - As benfeitorias necessárias, que visam a manutenção das condições de habitabilidade segura e para evitar a ruína do imóvel, ficam a cargo do locador; b) - As benfeitorias que são realizadas por mera satisfação pessoal, que visam finalidades estéticas (voluptuárias), que aumentem ou facilitem o uso da coisa , que afetem a estrutura e/ou características do imóvel e desnecessárias ao uso normal da habitação, ficarão incorporadas ao imóvel e não são indenizáveis pelo locatário; Obs. O locatário não pode alterar as características originais do imóvel sem prévio consentimento por escrito do proprietário. 11 - Locação por temporada O prazo máximo é de 90 (noventa) dias e os pagamentos podem ser exigidos antecipadamente. Caso o imóvel seja mobiliado, deve constar obrigatóriamente a descrição de seu estado de conservação e a relação dos móveis e utensílios disponíveis. 12 - Prazo e valor inicial da locação a) - O prazo e o valor inicial de um contrato de locação podem ser ajustados livremente entre as partes, sendo proibido a estipulação de moeda estrangeira e/ou variação cambial ou do salário mínimo; Obs. A desocupação do imóvel está sujeita a várias alternativas descritas no bloco de perguntas nº 13 (abaixo). 13 - Desocupação do imóvel A nova Lei do Inquilinato traz de volta a denúncia vazia, que é a retomada do imóvel sem necessidade de justificativa, findo o termo estipulado, independente de notificação ou aviso: a) - Nas locações ajustadas por escrito, cujo prazo inicial seja igual ou superior a 30 (trinta) meses; b) - Nas locações ajustadas verbalmente ou por escrito, com prazo inicial inferior a 30 (trinta) meses e ser o locatário permanecer no imóvel por mais de 05 (cinco) anos ininterruptos. As locações ajustadas verbalmente podem ser comprovadas através de recibos, contas de luz, testemunhas, etc.     O imóvel pode ainda ser desocupado, se houver: c) - Acordo formal entre as partes; d) - Infração legal ou contratual; e) - Falta de pagamento de aluguel ou encargos; f) - Necessidade de reparação urgente do imóvel determinada pelo Poder Público; g) - Venda, promessa de venda, cessão, promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento do imóvel (vide item 3); h) - Extinção do usufruto ou fideicomisso. Nestas situações, o prazo de desocupação é de 30 (trinta) dias.     Restrições para desocupação de imóveis locados: A Lei do Inquilinato estabelece restrições para o proprietário e obrigações para o inquilino como segue abaixo: i) - O locador deverá respeitar o prazo determinado do contrato; j) - O locatário pode rescindi-lo, desde que pague a multa contratual ou o que for determinada judicialmente; k) - O locatário ficará isento da multa contratual em casos de transferência de emprego para outra localidade, feita pelo empregador, mediante notificação prévia de 30 dias e comprovação da veracidade das alegações; l) - Nos contratos com prazo determinado vencido, o locatário poderá desocupar mediante aviso por escrito e protocolado, com o mínimo de 30 (trinta)dias de antecedência.     Os contratos por prazo inferior a 30 meses poderão ser retomados, conforme segue abaixo: m) - Para uso próprio do cônjuge ou companheiro, ascendentes e descendentes, que não disponham de imóvel residencial próprio; n) - Para demolição e edificação nova ou reforma que aumentem a área construida em, pelo menos, 20%( vinte por cento). Obs. Se o locatário não desocupar o imóvel dentro dos prazos acima descritos, a solução é a ação de despejo pelo rito próprio. As citações, intimações, desde que descritas em contrato, poderão ser feitas por corrrespondência; 14 - Consignação de pagamento Ocorrendo recusa no recebimento do aluguel ou dos encargos por parte do locador, comprovadamente devidos. Nestes casos o locatário deverá constituir um advogado para ingressar em juízo. 15 - Despejo por falta de pagamento O locatário poderá no prazo de contestação, evitar o despejo requerendo autorização para pagamento integral do débito atualizado (aluguel, encargos, multas, juros por atraso, penalidades contratuais, custas e honorários advocatícios). Não cumprido o pagamento, o despejo é inevitável.