1 - Contrato de Compromisso de Venda e Compra
Há entre as pessoas um engano generalizado em relação a esse contrato. Muitos o qualificam de apenas um pedaço de papel assinado, contrato de gaveta, etc. Mas, na verdade desconhecem a força que esse tipo de contrato possui, graças ao Decreto-lei nº.58, de 10 de dezembro de 1.937, e leis posteriores.
Como acordo de vontades entre as pessoas faz lei entre as partes. É feito para ser obedecido, e suas cláusulas, se necessário, são reconhecidas em juízo e obrigam a outra parte à cumprí-la. E, o instrumento particular de venda e compra, desde que tenha as firmas das assinaturas reconhecidas e esteja registrado em cartório de registro de imóveis têm força vinculante de direito real, ou seja,
(a) na posse do imóvel pode o titular usá-lo sem restrições e fruir suas utilidades, ou seja, poderá morar, alugar, etc;
(b) o direito do promitente-comprador é oponível a terceiros, ou seja, se sua posse for de alguma forma ameaçada, turbada, sofrer invasão, mesmo da pessoa que detenha a escritura do imóvel em seu nome, aquele poderá intentar ação própria para a defesa de sua posse;
(c) pode aliená-lo mediante cessão. Assim, o promitente comprador poderá em instrumento de cessão aliená-lo para outros. Não pode ser feito compromisso de venda e compra com base em outro compromisso de venda e compra;
(d) responde pelas obrigações que recaiam sob o imóvel, como por exemplo, IPTU, condomínio, etc.
Entretanto, tais compromissos devem preencher certos requisitos, sob pena de não serem reconhecidos em juízo. Muito cuidado deve ser tomado em relação a aquisição de contratos padrões em papelarias, pois, cada caso é diferente de outro, e na maioria das vezes os termos técnicos citados não são de conhecimento de pessoas leigas à área jurídica. Portanto, deve-se buscar o auxílio de um advogado, ou de uma imobiliária séria e de tradição. Lembre-se: o barato pode sair muito caro, e como imóvel é bem de valor elevado, economizar nessa hora pode representar um prejuízo muitas vezes irrecuperável. De qualquer maneira, o instrumento deve conter:
a) qualificação das partes completas (nome, profissão, CIC, RG, estado civil, endereço de domicílio, regime de casamento);
b) descrição completa do imóvel conforme consta no registro de imóveis;
c) nesse tipo de contrato para haver o arrependimento das partes é necessário que contenha cláusula específica, pois, do contrário será entendido como irrevogável e irretratável.
d) A dissolução desse contrato obedece a regras especiais. Não se rompe unilateralmente sem intervenção judicial, de pleno direito. Se, as partes conjuntamente resolverem desfazer o compromissado, poderão distratá-lo através de outro documento. Se uma das partes, quiser desfazer unilateralmente o negócio, devido ao não cumprimento das obrigações contratadas pela outra parte, como por exemplo, falta de pagamento, deverá buscar a solução judicialmente através de ação judicial, após haver constituído o devedor em mora por interpelação judicial ou interpelação extra-judicial – cartório de títulos e documentos, com quinze dias de antecedência.
e) Dissolvido o vínculo, o compromissário comprador fará jus ao recebimento das prestações que pagou, mas, poderá, na maioria dos casos, ser obrigado a ressarcir os prejuízos causados ao compromitente.
f) Caso o vendedor queira desistir e esta não seja a intenção do comprador, este poderá depositar em juízo o valor devido e requerer a adjudicação compulsória.
g) Não haverá compromisso de venda e compra sem um sinal ou princípio de pagamento.
h) O vendedor se casado deverá obter a assinatura de sua esposa, não importando o regime de casamento (comunhão ou separação de bens), se adquiriu o imóvel antes de casar, se o houve por herança ou testamento.
i) O ascendente não pode vender ou prometer vender a descendente sem que os outros descendentes expressamente consintam.
j) E, finalmente, o mais importante é a cláusula que estipule a promessa de venda e a promessa de compra, de forma clara e objetiva, ou seja, que um prometa vender e outro prometa comprar.
2 - Permuta ou troca
Contrato semelhante a venda e compra, os permutantes têm as mesmas obrigações de vendedor quanto à evicção, e cada qual responde pelo defeito oculto da coisa. Quanto as despesas de escritura devem ser pagas meio à meio pelas partes.
O ascendente pode permutar ou trocar o imóvel com o descendente sem necessidade de consentimento dos outros descendentes se os bens forem do mesmo valor.
3 - Locação imobiliária
Locação imobiliária é o contrato pelo qual uma das partes (locador) se obriga, mediante contraprestação em dinheiro, a conceder à outra (locatário), temporariamente, o uso e gozo de um imóvel residencial ou comercial.
Esse contrato deve estipular as obrigações do locador e locatário. Do locador exige-se:
a) que entregue ao locatário a coisa locada em estado de servir ao uso que se destina:
b) que lhe assegure o uso pacífico da coisa locada.
Quanto ao locatário, este deve:
a) pagar pontualmente o aluguel;
b) usar a coisa como se sua fosse;
c) restituí-la, findo o contrato, no estado em que a recebeu
d) pagar as despesas de limpeza, força, luz, água, saneamento e condomínio.
O não cumprimento das obrigações de ambas as partes podem gerar sanções, tais como:
a) Se o locador deixar de cumprir a obrigação de manter a coisa locada em condições de servir ao uso a que foi prometida, pode o locatário demandar o desfazimento do contrato ou exigir que a obrigação se cumpra, suspendendo o pagamento dos aluguéis ou reduzindo-os.
b) Se locador não faz as reparações necessárias, tem o locatário direito a ser indenizado dos prejuízos conseguintes.
c) O inadimplemento da obrigação de garantia dá ao locatário a faculdade de promover o desfazimento do contrato ou pedir indenização das perdas e danos, pleiteando a redução do aluguel ou o reembolso das despesas efetuadas na reparação da coisa.
Se, inadimplente o locador, por não estar pagando o aluguel, pode o locador optar por: requerer o despejo para expulsá-lo da casa, executá-lo ou realizar as garantias, apropriando-se da caução ou, havendo fiança, cobrando do fiador o aluguel.
A locação é um contrato temporário, mas, pode ser prorrogado. A renovação pode ser expressa, por aditamento no contrato ou tácita, que converte o contrato por tempo indeterminado. Mas, nesse último caso, pode ser extinta a qualquer momento por iniciativa de um dos contratantes. A lei 8245, distinguiu a locação em três tipos:
a) residencial: com prazo certo igual ou superior a 30 meses;
b) locação não residencial: comercial com direito à renovatória, com prazo livre a ser definido pelas partes;
c) locação para temporada: com prazo máximo de 90 dias.
O contrato de locação pode ser totalmente cedido, mas para isso é preciso que o locador consinta, sendo que o cessionário toma a posição contratual do cedente.
A sublocação é permitida se não for expressamente proibida, e difere-se da cessão, porque, sendo esta contrato derivado, não liberta o locatário, que continua responsável pela conservação do imóvel e pagamento do aluguel.
O despejo consiste na retirada das coisas do locatário e sua remoção para o depósito público. Não se realiza se o locatário estiver gravemente enfermo ou se a sentença houver reconhecido o direito de retenção por benfeitorias. Nesse caso, só será despejado o inquilino depois que for indenizado das benfeitorias realizadas. A ação de despejo por falta de pagamento pode ser trancada pela purgação da mora requerida no prazo de contestação e cumprida no período fixado pelo juiz.
4 - Doação com Reserva de Usufruto
Muito comum sua utilização no Brasil, quando os pais querem evitar os procedimentos de inventário é fazer a doação de seus bens imóveis aos seus herdeiros reservando os direitos de usufruto. Ou seja, é feita uma Escritura Pública de Doação, mas, com a reserva de usufruto, os pais reservam-se os direitos de usar os imóveis como melhor lhes convier e fruir deles (alugá-los) por exemplo. Após o falecimento dos usufrutuários, peticiona-se ao cartório de registro de imóveis, apresentando a certidão de óbito, a fim de que faça-se o cancelamento do usufruto.
5 - Cessão
O contrato de cessão de direitos é utilizado quando os vendedores não podem, naquele momento, fazer a venda e compra, por vários motivos, tais como: serem promitentes compradores e ainda não terem a escritura definitiva; terem direitos sobre o imóvel não registráveis em cartório de registro de imóveis; sob o imóvel houver um vínculo de hipoteca bancária. Nesse último caso, é conhecido como “contrato de gaveta”, pois, interessa aos adquirentes se subrogar nos direitos junto ao agente financeiro, sem que este disso tenha ciência (por exemplo: a prestação estar muito baixa e falta pouco tempo para terminar de pagar o financiamento).
A cessão não transmite a propriedade, pois, a única forma possível de aquisição de propriedade é a Escritura Pública registrada em Cartório de Registro de Imóveis, mas garante a cessionário direitos de posse e sua defesa, bem como pleitear em juízo, quando possível a adjudicação compulsória do imóvel.
6 - Comodato
Comodato é empréstimo. Um imóvel é emprestado a outro para que este use e goze por prazo determinado. Não se confunde com a locação, pois, o empréstimo é feito a título gratuito.
7 - Venda e Compra
A venda e compra de imóvel se realiza mediante escritura pública, devidamente registrada em cartório de imóveis. Essa escritura normalmente feita por escrivão de cartório de notas, deve, no mínimo, conter:
a) a qualificação das partes;
b) a vontade de vender dos vendedores e de comprar dos compradores;
c) o preço;
d) o valor venal;
e) a apresentação da certidão de propriedade que ficará arquivada em pasta própria no cartório;
No mesmo dia da Escritura deve ser pago o ITBI (antiga CISA), que é o imposto de transmissão de bens imóveis, que deve ser recolhido para a Prefeitura do Município onde o imóvel se situa. Uma vez lavrada a Escritura é enviada ao Cartório de Registro de Imóveis.
Para a venda de imóveis os vendedores devem ser maiores (21 anos) e capazes. Caso contrário, necessitarão de obtenção de autorização judicial por meio de Alvará.
Se, houveram o imóvel por herança, o formal de partilha deve estar registrado no registro de imóveis, antes da venda. É procedimento comum dos herdeiros, após o transito em julgado da partilha e a emissão do formal, não levá-lo à registro. Como, também é comum o registro de imóveis após o recebimento do formal de partilha encontrar algum erro e exigir sua correção. Nesse caso, é necessário desarquivar o processo de inventário e reabri-lo.
8 - Empreitada
Na empreitada uma das partes obriga-se a executar, por si só, ou com o auxílio de outros, determinada obra, ou prestar certo serviço, mediante determinado preço.
A obrigação do empreiteiro é a execução da obra conforme as instruções colocadas no contrato, com a qualidade prometida, no prazo estipulado. Se incorre em mora, deverá pagar perdas e danos, se ao dono ainda interessar recebê-la, pois, este pode optar entre exigir a indenização plena, a indenização pelo atraso ou o desfazimento do contrato. O empreiteiro pode subcontratar o serviço, desde que não seja obra pessoal (quando o contrato tem por motivo determinante a aptidão ou a fama do empreiteiro).
Quanto ao dono da obra, este deve, receber a obra e pagar o preço acertado. Poderá se recusar a recebê-la se o empreiteiro se afastou das instruções recebidas, não observou as regras técnicas de execução ou a apresentou com vícios ou defeitos.
O pagamento pode ser feito total ou parcelado, conforme determine o contrato. Nesse último caso é apurado por medição.
O empreiteiro é responsável perante o dono da obra e terceiros. Responde pela solidez e segurança da obra, mesmo depois de concluí-la. Perante terceiros, responde pelos danos resultantes de culpa na execução do trabalho (Ex: estragos no prédio vizinho da obra).
O dono da obra responde pelos prejuízos que causar ao empreiteiro por desistência, que inclui além da indenização das despesas e do trabalho feito, o lucro que o empreiteiro obteria com a entrega da obra pronta.
Se, a empreitada é mista (o empreiteiro forneceu os materiais), corre por conta do empreiteiro os riscos até a entrega da obra. Se, a empreitada é de trabalho, ou seja, e empreiteiro contribuiu apenas com a mão de obra, os riscos ficam com o dono da obra.
Assim, o contrato de empreitada deve, na medida do possível, prever os materiais aplicados, quem irá adquiri-los, e os métodos que serão aplicados na construção.
9 - Incoraporação Imobiliária
Por esse contrato, obriga-se alguém a promover a construção de edifício dividido em unidades autônomas para distintos adquirentes da respectiva fração ideal do terreno, sob regime de condomínio. Esse tipo de contrato abrange:
a) a alienação da fração do terreno;
b) a construção do edifício;
c) do condomínio a ser constituído.
Na verdade, constitui-se da venda de uma unidade autônoma de edifício a ser construído, no sistema conhecido como “preço de custo”.
Antes de firmar tal tipo de contrato, deve o comprador verificar se o incorporador
satisfez as obrigações legais:
a) inscrever a incorporação no registro imobiliário;
b) consignar nos documentos preliminares o prazo de carência.
Assim, deve contar no instrumento de contrato:
a) o número do registro da incorporação;
b) o modo de pagamento de pagamento do preço da construção;
c) o custo da fração ideal do terreno;
d) o prazo de andamento regular da obra.
Após a conclusão da obra:
a) providenciar a averbação da construção;
b) providenciar a elaboração do instrumento de condomínio..
Portanto, deve o incorporador:
a) transferir como vendedor ou procurador do dono do terreno a fração ideal vendida;
b) firmar a escritura definitiva de venda da fração ideal do terreno, transmitindo a propriedade, se houver prometido à venda, ou se for promitente-permutante;
c) promover a construção do edifício dividido em unidades autônomas, estabelecendo o plano de obra e, eventualmente, as condições da construção;
d) entregar a seus adquirentes, devidamente averbadas, as unidades que adquiriram.
10 - Documentação básica para compra de imóvel
Obs. Os documentos abaixo citados tem caráter puramente referencial.Qualquer dúvida, consulte nossos gerentes para maiores esclarecimentos.
IMÓVEL:
· Certidão negativa de ônus e alienação emitida pelo Registro de Imóveis,
para verificar se o imóvel encontra-se livre e desembaraçado de ônus, hipotecas,arrestos, sequestros, feitos ajuizados e transcrito em nome dos vendedores.
· Título de propriedade (escritura ou equivalente), devidamente registrado no cartório de Registro de Imóveis competente.
· Certidão negativa de tributos Municipais, emitida pela Prefeitura do Município do imóvel.
· Em caso de apartamento, a Certidão de quitação de débitos do Condomínio, emitida pelo síndico atual ou administradora.
COM RELAÇÃO AO VENDEDOR (ES):
· Certidões Pessoais:
+ Certidão Negativa do Distribuidor Cível abrangendo o período mínimo de 10 + anos;
+ Certidão do Distribuidor da Justiça Federal, idem;
+ Certidão Negativa dos Tabeliões de Protestos, abrangendo o período mínimo + de 5 anos
· No caso de qualquer apontamento nas certidões pessoais, é necessário apresentar a certidão objeto e pé para fins de maiores esclarecimentos;
· Cédula de identidade e CPF;
· Se o(s) vendedor (es) tem capacidade jurídica para vender, ou seja, se maior de 18 anos e menor de 21, deverá estar emancipado, menor de 18 anos, somente com autorização judicial, interdito por deficiência mental ou pródigo, ex comerciante falido.
11 - Documentação para lavratura de Escritura Definitiva
· RG e CIC (originais);
· É necessário a presença do cônjuge, em qualquer regime de bens para vender, anuir ou assistir.
· Impostos territoriais ou prediais;
· Carnê de IPTU do ano corrente ou certidão do valor venal;
· Prova de inexistência de ações cíveis, na Justiça Federal e protestos;
· Certidões dos Cartórios de Registro de Imóveis, com negativa de ônus e alienação.
Obs. No caso da documentação não estar devidamente regularizada e atualizada no ato do Sinal da Venda , mantemos convenio com Cartórios e despachantes especializados para essa finalidade.